海外公共房屋政策一瞥
衣食住行是人類生活最基本的需求，對華人社會來說，成家立室更是獨立的重要象徵，住房自然被視為民生重要政策之一，全球各地政府幾乎都有為中低收入的家庭提供可負擔的住房，中國政府亦不例外，自49年中華人民共和國成立以來，就已經為城市居民提供資助住屋，其後保障性住房發展亦歷經不同階段。
中國的保障性住房源於五十年代，當時當局在北京新建大量住宅，多為六層樓水泥建築，踏入八十年代，當局也開始推動房改，經濟適用房應運而生，以解決無房戶和住房困難戶的住房問題，2006年當局再將出售經濟適用房的政策調整，除經濟適用房外，明確加入廉租房、租賃型經適房及限價商品房三者，還有給棚戶區的安置房，形成現存的保障性住房體系。
而中國私人物業市場多年火紅多年後，保障性住房今年終於迎來了新的週期，5 月份，中國住房和城鄉建設部與全國各地方政府簽訂協定，今年將開始分別建設300萬套保障性住房和280萬套臨時安置房，8月21日，國務院副總理李克強在講話中也強調加快把保障性住房重大民生工程建設好，當局希望於2009 年至11 年間建設1300萬套保障性住房，預計總投資9000億元人民幣。
過往由於激勵失當和地方融資問題，近幾年的經濟適用房目標均未達成。據世界銀行估計，去年新增310萬套經濟適用房的目標僅完成三分之二，但近期當局的鄭重承諾，不少建築企業和開發商也積極回應，地方政府的開工量已有所提升。鑑於中國仍未決定長遠的保障性住房政策，值得參考海內外的公共房屋政策。
國際上一般以政府為中低收入居民提供的住宅稱為公共房屋(public housing)，香港就稱之為公共屋邨（簡稱公屋），澳門稱為社會房屋，台灣稱為國民住宅（簡稱國宅），新加坡和馬來西亞稱為組屋(flat)，日本則稱為公營住宅。如果包括其他非牟利機構或政府有份出資提供的出租房屋，一般以社會房屋(social housing)概括。
政府興建住房予市民入住的模式(government constructs)是社會住房的典型，當中以新加坡、香港為代表，他們有世界最多比例的家庭居於這些房屋之中。其次就是政府直接資助有需要的家庭(direct subsidies to households)，英國、美國均主要以此應付國民需要。其他模式則包括資助發展商(direct subsidies to households)、資助非牟利機構(direct subsidy to NPOs)，以至容讓居民買房時減少稅率和貸款利率(reducing tax and lending rate)等。
新加坡
新加坡被譽為是全球處理房屋問題最妥善的國家，1959年新加坡自治時，當時失業和住宅問題成為管治新加坡必須面對的嚴重問題，當時市區只有不足一成居民有標準公共房屋居住，近八成半居民以店舖或棚戶為居，其後在1960年，新加坡政府成立專門的法定機構建屋發展局，制定「五年建屋計劃」，公共房屋才有飛躍式發展。
該國在1964年推出「居者有其屋」(Home Ownership Scheme)組屋計畫，對佔住戶80%的中低收入者，統一供應組屋，並實行嚴格的限價、限戶型的政策，保證大多數居民買得起組屋。這些房屋價格非常低廉之餘，住屋環境也很理想，並且還可以高價再轉售給無權購買新組屋的新加坡永久居民或選擇不婚單身獨居的新加坡公民。實施至今，目前有八成多新加坡國民是居於這些公安房屋之中。
政府規定，只予月收入不超過8000新加坡元(約40820元人民幣)的新加坡公民購買新組屋，一般上必須在屋主住滿五年後才可轉賣，購買居住不足五年出售者要付高稅，建屋發展局規定一個完整的家庭只能同時擁有一間政府組屋，對單身人士購買組屋，建屋發展局施加相當多的限制。
當局對低收入家庭實行更優惠的住房保障政策，包括向佔人口近一成的困難戶供應由政府補貼的小戶型組屋，標准為兩房戶，政府補貼購房總價的1/3；三房戶，政府補貼5%；四房戶，沒有補貼之餘另在成本價加5%利潤；五房戶則在成本價加上15%利潤。而市民出售組屋獲利則要向建屋發展局繳納一部份利潤。
與此同時，同時建屋發展局會向月入不超過800新元的經濟特別困難戶提供面積小的舊組屋，一房戶平均面積33平方米，二房戶平均面積45平方米，前者月租金介乎26-33新元，後者月租金則為44-75新元。這些居民必須為新加坡公民，且不得擁有其他物業。
配售制度方面，新加坡原先採用登記配售，即以登記先後次序順序售房，其後改為訂購制度，每季當局公布建房計劃，有興趣的公民就先行進行抽簽，中簽後經過購房審查交付訂金，隨即簽訂合同並交付首期。現時一般新加坡人要住組屋，大抵輪候兩年左右即可。
組屋之外，新加坡的私人房屋市場也發展興盛，最多人居住的是分契式公寓(condominium)，屬於私人性質的住宅樓房，價格一般是政府組屋的四、五倍以上。此外還有少部分的排屋或單棟別墅，主要為高收入家庭或外資駐新加坡僱員入住。由於新加坡大部份居民居於組屋中，故此當地樓價急升對他們影響不大。
新加坡政府房屋政策的成功，成為亞洲以至全球參考的對象，分析其成功原因歸納為三項因素：其一是只成立單一法定機構建屋發展局，避免政出多門，可以有效集中的專責房屋政策；同時，發展局由組屋規劃、設計、興建、分配等，均以全盤處理角度(total approach)應對；最後，是當局意識房屋問題的重要性，給予組屋發展在政治以至財政上的全力支持，並立法成文。
另一方面，新加坡的中央公積金制度，也是讓該國大規模的公安房屋政策得以成功的關鍵，新加坡公積金制度始建於五十年代，是一種強制儲蓄制度，僱主和僱員交納的公積金比例和使用的範圍曾按不同經濟環境有所調整，不得隨意提取，大體是雙方各交20%，即佔職工月薪的40%。新加坡開始實施政府組屋政策時，就允許職工提取公積金買房，分期付款，繳納兩成購房金額。
新加坡政府成立這個中央公積金制度，解決了一般市民購買住房、醫療保險和退休養老的問題，並由中央公積金局統一管理，國家興建住宅或市民買房時，資金也會來源至公積金，特別是建屋發展局興建組屋時，就向公積金融資興建，另外加上政府津貼和貸款，建成就將樓房出售套現。
大體而言，新加坡通過向居民出售組屋，達致令原來政府擁有的公共房屋私有化，並按不同收入實施不同層級的房屋政策，高收入者容讓他們自行在私人市場買房，中低收入者則由政府優惠價出售組屋，低收入者則由政府提供廉租組屋。目前新加坡人均居住面積超過廿一平方米，已解決住屋問題。
香港
香港是政府提供住房及直接資助模式並用，香港很早已有非牟利機構為低收入居民而設的出租房屋，如1948年成立的房協及1950年成立的香港模範屋宇會，政府只提供土地。但1949年開始大量難民湧入，令香港人口在短短幾年內從50萬劇增至200萬，居住成為社會一大需求。
1953年九龍石硤尾寮屋區大火，超過五萬名居民一夜失去家園，當時港英政府就在原址附近興建徙置大廈（俗稱七層大廈），安置災民。此後當局成立半獨立的香港屋宇建設委員會，1961年正式推出廉租屋計劃，自此開始港府大量建造公共房屋，當時香港人口約300多萬，至1965年時公共屋住戶人口已達100萬。
1972年，港府正式推出「十年建屋計畫」，顯示當局積極介入房屋市場，以圖改善港人住房質素，翌年政府重組公共房屋組織，成立新的香港房屋委員會（房委會），並加速發展新市鎮，以配合興建大規模的公共屋。十年間，興建了共22萬套住宅，令多達100萬人口受惠。
當時港府參考新加坡的經驗，同時推出「居者有其屋計劃」（港稱居屋），由房委會興建並以成本價(低於市價三分一或一半)售予中低收入市民，為未能購買私人樓宇的市民，提供出租公屋以外的自置居所選擇，亦可讓收入相對較高之公屋居民加快騰出公屋單位，供有需要人士居住。1978年首批居屋六個屋苑發售，而次年首批私人發展商參建的居屋單位推出。
雖然港府經過十年努力，但「十年建屋計劃」數量上未能達到預期的效果，且市區人口分佈和房屋需求依然集中，故政府先宣佈將計劃延期至1987年，再在87年提出「長遠房屋政策」，擴展重建舊區計劃和充分利用私人樓宇資源，增加資助購買居屋的機會，當局推出自置居所貸款計劃，即通過提供優惠貸款協助市民置業，以減輕政府提供公共住房的負擔。同時並改組房委會使以財政更為獨立。
現時港府透過公屋和居屋提供向居民提供住房，公屋即出租予低收入市民的永久性公共房屋，1998年時房委會推出「租者置其屋計劃」，曾一度讓合資格的公屋居民購入所住公屋，但計劃已擱置，現只有少量公屋可於市場買賣。公屋租金方面，則一直維持低於至市值三成的水平，租金包括物業差餉(屬間接地稅)及管理費，並會按租戶家庭入息及資產淨值調整，超逾一定限額者，須要繳納雙倍甚至市值租金。
目前房委會有70萬套可供出租的公屋單位，予約200萬人居住，而現有13萬名申請人在公屋輪候冊上，入住公屋大致需要等候約三年左右。
根據近期最新數字，本港目前有47.5%港人居住於公共房屋中，其中有三成人租住公屋單位，居於資助出售單位比例則有17.8%，其餘有五成人居於私人物業，即公營、私人市場各佔一半，雙軌並行，前者只供合資格市民租買，基本解決本港居住問題，而通過公共房屋的供應，亦有助調控地產市道發展。
而香港房屋政策事務由特區政府的運輸及房屋局負責，而公共房屋計劃則交由房委會主理，它有如建屋發展局，按政府要求擬定及推行相關政策，其轄下有執行機構房屋署，負責具體操作。
不過自1988年開始，房委會財政必須自負盈虧，政府不會補貼之餘，有盈利亦必須上繳庫房，因此被不少論者批評其以商業原則經營。2005年，房委會通過將旗下大部分零售和停車場物業上市，套取340億元，並通過分批出售剩餘居屋，用於興建公屋。
除此以外，法定非牟利機構香港房屋協會(房協)，亦會提供資助房屋，獲政府注資之餘，亦會參與制定政策，所以也被視為半官方機構。而港府一向集中用面積較大和發展密度較高的土地來發展公共房屋，公共房屋的建設模式分兩種，包括政府招標委托小型私人發展商建造，以及政府和私人合建居屋。
香港的公共房屋高速發展始自1950代一場火災，到七十年代才正式訂立長遠的公共房屋規劃，之後開始鼓勵較有能力者自置居所，騰出資源予有需要人士，同時減低政府的財政負擔，相繼推出居者有其屋、租者置其屋、自置居所貸款、夾心階層住屋計劃等，足見本港公共房屋政策是一個有機的、向私有化發展的過程。
然而，面對中低收入家庭的居屋政策則有不少爭論，認為干預私人物業市場運作，原因是居屋的土地由政府提供，扣去土地費用後居屋售價大幅低於市值約一半，結果2003年特區政府就以私人住宅物業應由私人發展商主導興建為由，宣布停止建造和售賣居屋，而房委會的置業資助貸款計劃亦擱置，近期有關應否復建的爭論依然繼續。
值得一提，特區政府在10月13日的施政報告，為協助夾心階層在樓價不斷上漲下置業，與房協合作推出5000個中小型單位，名為「置安心資助房屋計劃」，但最快要到2014年才落成，租戶可在指定時限內，以市價購買計劃內單位或私人市場單位，同時可獲一半淨租金資助作部分首期。同時重申每年可興建約15000個公屋單位，以維持三年上公屋的目標，又限制「發水樓」，規管私人市場。
其他國家
英國是全球最早發展福利制度以及公共房屋政策的國家，其最初做法是興建住房予市民入住，為低收入家庭解決住屋需要，但其後財政負擔加劇並導致稅收加重，結果在「鐵娘子」撒切爾夫人領導下，開始推動住房私有化，倚重市場供求，政府轉而集中直接資助有需要的家庭，而出租公共房屋目前只服務約兩成英國居民。
作為公共房屋政策的先驅，英國走向住房私有化的做法引起其他地區相繼參考跟隨，包括新加坡、香港等地亦受影響，八十年代英國給予公共房屋住戶優先購買權，住滿兩年後可以七成折扣買入所住的住房，吸引大量家庭轉租為買，有三成的公共房屋因此出售。
此外，英國政府通過鼓勵原屬地方政府的管理住房機構，改組為與私人合資或非牟利性質機構的住房協會(Housing Association)，由它們買入、興建並管理公屋，政府興建新房的負擔大減，不過為免有需要人士未能負擔這些由住房協會管理的社會房屋，政府會為不同收入的居民提供房租補貼計劃。有七成居住於住房協會的家庭中的七成領有這些補貼。
不過由於英國樓價上升、租金高企的問題，政府目前每年仍要提供約萬套公共房屋，並通過與住房協會、地方政府、私人企業等合作，加大公共房屋的供應。而目前居於英國公屋的住房，已屬低收入者無疑，而無政府房租補貼的公共居民，則寧願選擇買房。
德國對中低收入家庭的資助方面，分為租房補貼和購房補貼兩類。租房補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。德國約有六成左右的居民租房，其中三成居於公共房屋，其他租住私人住房。德國規定家庭收入未能租住合適住房者，均可獲住房補貼，資金由聯邦政府和州政府各承擔一半。目前，約有近九成的德國人享受不同額度的住房補貼。
與此同時，德國的房屋政策通過立法規管(regulation)維護租戶權益，向無居所、低收入、多子女、失業者以至不同弱勢社群提供福利住房，政府亦會資助非牟利機構建房，並提供稅務寬免措施鼓勵私人參建，房地產商每興建一個住宅區，要有兩成為福利住房。而置房者可獲政府資助置業，包括長期貸款以及稅務減免，而企業亦要為員工提供較優惠的購房貸款。
而位處北歐的瑞典與德國、新加坡一樣，同為對住房問題全面介入和規管的國家，屬於綜合型(comprehensive)房屋政策的表表者，承擔所有公民的房屋需要，認為是經濟發展的重要一環，並作出長遠規劃，而這類政府在資源安排洽當下，應屬目前世界上居住狀況較好的國家。
瑞典分別由政府、非牟利機構以及私人興建公共房屋，中低收入家庭主要居於政府及非牟利機構住房中，地方政府會向公共房屋公司提供無息或低息貸款資助，政府不收稅金，這些非牟利機構每年興建住房，只計及建築成本故售價低廉。另外由一般市民集資興辦的住房合作社，其所建的住房亦受歡迎，亦會向會員提供優惠儲蓄息率。
瑞典與德國一樣，有利用立法規管強化公共房屋政策，而地方政府的法律地位、經濟資源和決策權有助它們可以針對性處理當地住房問題，同時瑞典致力採用稅收優惠支持住房建設，並資助居民購買公共房屋。以上種種安排，令二次大戰後出現嚴重住房短缺問題的瑞典，成為全球其中一個成功處理居住問題的國家。
荷蘭政府同樣有意識地要全面介入住房市場，目前荷蘭有三分一人租住於非牟利機構有業權的社會房屋中，政府會向低收入家庭發放住房補貼，同時規管租金升幅。荷蘭的出發點是建立一個既保障低收入戶的居住權利，又令他們不致被社會排斥的制度，具體政策是通過較全面的津貼體制，令不同收入的住戶可以同時處同一社區。
而作為全球經濟實力最強的國家，美國的公共房屋政策經過不少變遷，政府在1930年代至1960年代間主要直接向低收入家庭提供合共80萬套住房，解決短期住屋問題，1960-1970年代則轉為資助建房，向建房的發展商提供低息貸款及財政支持，現時則以向有需要家庭提供公共房屋、津貼房屋、租金津貼以及購房稅務寬減等。
美國的公共住房是由政府撥款建設並直接管理的房屋，主要用於出租，其租金標準會按家庭收入而有不同，一般為家庭收入的三分之一，津貼房屋則由非牟利機構管理，主要出租予62歲以上的老年人口家庭。另外，政府亦會較經濟狀況較好的低收入家庭提供廉價公屋，這些公屋用料及地段均較佳，令經濟狀況較佳者的居住環境可以獲得改善。
另外美國政府會向低收入者提供租金補助，低收入家庭支付不多於三成的收入作房租，其餘由政府支付予物業持有人。購房補貼方面，根據美國法案，有能力支付月供款但沒有資金支付購置房屋首期的家庭，可向地方相關機構申請低收入家庭特別資助，當局將為這些中低收入家庭提供1萬美元或者是住房買入價格6%的首期資助。
總括而言，美國的公共房屋政策主要是針對房屋市場以外的有需要人士，與英國、香港等地的房屋政策同屬於社會型(social)，特色之一，是政府主要角色是照顧無法在市場中滿足其住房需要的人群，包括老人、低收入家庭等，認為不善加處理的話問題將蔓延影響社會穩定。而急速增長的經濟體，政府一般會以較消極的造法處理居民住房問題，有學者稱之為雛生型(embryonic)房屋政策。
西班牙是已發展國家中，對公共房屋發展投入較少的國家，該國只有不足五個百分點的業權屬於公共房屋，逾95%市場由私人發展商控制，西班牙通過貸款優惠鼓勵私人發展商及非牟利機構處理有關問題，亦向購房者提供貸款，保持稅率低企以刺激私人消費，亦會向低收入人士提供資助。
而大部分發展中國家都對低收入住戶的住房問題較為被動，諸如巴西、墨西哥、泰國、印度等國家在未有具大居住問題出現之前，大多是項目式的臨時措施，缺乏系統和介入政策，容易走向無疾而終，而相關的政策又缺乏執行力度。香港的公共房屋政策在七十年代正式由雛生型走向社會型，中國目前亦面對這個轉折。
參考以上各國發展公共房屋的經驗，可供中國這個發展中國家借鑑，特別是在資源不足以自行統籌大規模及地域範圍的保障性住房統一建設下(新加坡和香港幅員較少，政府可以直接、快速地興建公屋)，政府可以研究從資助發展商或補貼住戶的方式入手，以較好地處理中國目前保障性住房短缺的問題。
摩根大通估算，中國的中低收入家庭符合資格購買特定形式的保障性住房，目前約需7700萬套保障性住房，但中國現有的保障性住房庫存估計只有1300萬套，假設其他因素不變，即使政府達成並繼續在未來十年每年建造約600萬套保障性住房的目標，在下個十年結束時，中國仍面臨保障性住房短缺的問題。
里昂證券亦有相似的估算，該行認為，如果中國要在2020年令保障性住房滿足25%家庭數目的話，中國將需要在2013-2020興建5600套住房，即相當於36億平方米的樓面面積，粗略估計，期間每年可以支援中國經濟增長達3-4個百分點。
近期中國保險監督管理委員會允許保險公司可以投資其資產的10%於房地產業，或成為一個新資金渠道的契機，外資投行摩根大通就估計，保險業約有4500億元資金可流入房地產行業，而鑒於增長快速的保費收入需流入長期投資，保險業可能成為保障性住房的重要資金來源。
平安保險董事長馬明哲早前就在業績發布會上表明，保險資金投資保障性住房「是個好主意」，他認為保障性住房規模大，定價比較低，其可持續性發展符合保險運作的原則，既予保險資金做滾動開發，又可以幫助解決各城市和地方政府的問題。
雖然，海外保險資金少有涉足保障性住房，大多均以商業物業項目為主，但由於內地樓市發展階段與已發展國家有別，未來十年對保障性住房需求極大，涉及金額可觀，而中國保險業市場滲透率仍然低於海外，受惠保費飛速增長的內地保險資金，可以成為新一輪保障性住房建設的主力之一。
故此在保障性住房建設活動的勢頭繼續加大下，部分房地產開發商將以趕及在新一輪保障性住房開發起步時先行進入，為當務之急。而保障性住房在可見將來，將成為中國樓市的重要一環，加上一胎政策下中國人口老化，私人住宅物業項目的開發速度將會逐步放緩，里昂相信，保障性住房的供應佔住宅市場的比例，將由2012年的39%，提升至2020年的55%。
(本文乃應內地一份原擬去年第三季出版的論政時評雜誌約稿寫成，惜雜誌未幾卻胎死腹中，稿費也泡湯了，載於此聊勝於無，文章成於2010年9月)
中國的保障性住房源於五十年代，當時當局在北京新建大量住宅，多為六層樓水泥建築，踏入八十年代，當局也開始推動房改，經濟適用房應運而生，以解決無房戶和住房困難戶的住房問題，2006年當局再將出售經濟適用房的政策調整，除經濟適用房外，明確加入廉租房、租賃型經適房及限價商品房三者，還有給棚戶區的安置房，形成現存的保障性住房體系。
而中國私人物業市場多年火紅多年後，保障性住房今年終於迎來了新的週期，5 月份，中國住房和城鄉建設部與全國各地方政府簽訂協定，今年將開始分別建設300萬套保障性住房和280萬套臨時安置房，8月21日，國務院副總理李克強在講話中也強調加快把保障性住房重大民生工程建設好，當局希望於2009 年至11 年間建設1300萬套保障性住房，預計總投資9000億元人民幣。
過往由於激勵失當和地方融資問題，近幾年的經濟適用房目標均未達成。據世界銀行估計，去年新增310萬套經濟適用房的目標僅完成三分之二，但近期當局的鄭重承諾，不少建築企業和開發商也積極回應，地方政府的開工量已有所提升。鑑於中國仍未決定長遠的保障性住房政策，值得參考海內外的公共房屋政策。
國際上一般以政府為中低收入居民提供的住宅稱為公共房屋(public housing)，香港就稱之為公共屋邨（簡稱公屋），澳門稱為社會房屋，台灣稱為國民住宅（簡稱國宅），新加坡和馬來西亞稱為組屋(flat)，日本則稱為公營住宅。如果包括其他非牟利機構或政府有份出資提供的出租房屋，一般以社會房屋(social housing)概括。
政府興建住房予市民入住的模式(government constructs)是社會住房的典型，當中以新加坡、香港為代表，他們有世界最多比例的家庭居於這些房屋之中。其次就是政府直接資助有需要的家庭(direct subsidies to households)，英國、美國均主要以此應付國民需要。其他模式則包括資助發展商(direct subsidies to households)、資助非牟利機構(direct subsidy to NPOs)，以至容讓居民買房時減少稅率和貸款利率(reducing tax and lending rate)等。
新加坡
新加坡被譽為是全球處理房屋問題最妥善的國家，1959年新加坡自治時，當時失業和住宅問題成為管治新加坡必須面對的嚴重問題，當時市區只有不足一成居民有標準公共房屋居住，近八成半居民以店舖或棚戶為居，其後在1960年，新加坡政府成立專門的法定機構建屋發展局，制定「五年建屋計劃」，公共房屋才有飛躍式發展。
該國在1964年推出「居者有其屋」(Home Ownership Scheme)組屋計畫，對佔住戶80%的中低收入者，統一供應組屋，並實行嚴格的限價、限戶型的政策，保證大多數居民買得起組屋。這些房屋價格非常低廉之餘，住屋環境也很理想，並且還可以高價再轉售給無權購買新組屋的新加坡永久居民或選擇不婚單身獨居的新加坡公民。實施至今，目前有八成多新加坡國民是居於這些公安房屋之中。
政府規定，只予月收入不超過8000新加坡元(約40820元人民幣)的新加坡公民購買新組屋，一般上必須在屋主住滿五年後才可轉賣，購買居住不足五年出售者要付高稅，建屋發展局規定一個完整的家庭只能同時擁有一間政府組屋，對單身人士購買組屋，建屋發展局施加相當多的限制。
當局對低收入家庭實行更優惠的住房保障政策，包括向佔人口近一成的困難戶供應由政府補貼的小戶型組屋，標准為兩房戶，政府補貼購房總價的1/3；三房戶，政府補貼5%；四房戶，沒有補貼之餘另在成本價加5%利潤；五房戶則在成本價加上15%利潤。而市民出售組屋獲利則要向建屋發展局繳納一部份利潤。
與此同時，同時建屋發展局會向月入不超過800新元的經濟特別困難戶提供面積小的舊組屋，一房戶平均面積33平方米，二房戶平均面積45平方米，前者月租金介乎26-33新元，後者月租金則為44-75新元。這些居民必須為新加坡公民，且不得擁有其他物業。
配售制度方面，新加坡原先採用登記配售，即以登記先後次序順序售房，其後改為訂購制度，每季當局公布建房計劃，有興趣的公民就先行進行抽簽，中簽後經過購房審查交付訂金，隨即簽訂合同並交付首期。現時一般新加坡人要住組屋，大抵輪候兩年左右即可。
組屋之外，新加坡的私人房屋市場也發展興盛，最多人居住的是分契式公寓(condominium)，屬於私人性質的住宅樓房，價格一般是政府組屋的四、五倍以上。此外還有少部分的排屋或單棟別墅，主要為高收入家庭或外資駐新加坡僱員入住。由於新加坡大部份居民居於組屋中，故此當地樓價急升對他們影響不大。
新加坡政府房屋政策的成功，成為亞洲以至全球參考的對象，分析其成功原因歸納為三項因素：其一是只成立單一法定機構建屋發展局，避免政出多門，可以有效集中的專責房屋政策；同時，發展局由組屋規劃、設計、興建、分配等，均以全盤處理角度(total approach)應對；最後，是當局意識房屋問題的重要性，給予組屋發展在政治以至財政上的全力支持，並立法成文。
另一方面，新加坡的中央公積金制度，也是讓該國大規模的公安房屋政策得以成功的關鍵，新加坡公積金制度始建於五十年代，是一種強制儲蓄制度，僱主和僱員交納的公積金比例和使用的範圍曾按不同經濟環境有所調整，不得隨意提取，大體是雙方各交20%，即佔職工月薪的40%。新加坡開始實施政府組屋政策時，就允許職工提取公積金買房，分期付款，繳納兩成購房金額。
新加坡政府成立這個中央公積金制度，解決了一般市民購買住房、醫療保險和退休養老的問題，並由中央公積金局統一管理，國家興建住宅或市民買房時，資金也會來源至公積金，特別是建屋發展局興建組屋時，就向公積金融資興建，另外加上政府津貼和貸款，建成就將樓房出售套現。
大體而言，新加坡通過向居民出售組屋，達致令原來政府擁有的公共房屋私有化，並按不同收入實施不同層級的房屋政策，高收入者容讓他們自行在私人市場買房，中低收入者則由政府優惠價出售組屋，低收入者則由政府提供廉租組屋。目前新加坡人均居住面積超過廿一平方米，已解決住屋問題。
香港
香港是政府提供住房及直接資助模式並用，香港很早已有非牟利機構為低收入居民而設的出租房屋，如1948年成立的房協及1950年成立的香港模範屋宇會，政府只提供土地。但1949年開始大量難民湧入，令香港人口在短短幾年內從50萬劇增至200萬，居住成為社會一大需求。
1953年九龍石硤尾寮屋區大火，超過五萬名居民一夜失去家園，當時港英政府就在原址附近興建徙置大廈（俗稱七層大廈），安置災民。此後當局成立半獨立的香港屋宇建設委員會，1961年正式推出廉租屋計劃，自此開始港府大量建造公共房屋，當時香港人口約300多萬，至1965年時公共屋住戶人口已達100萬。
1972年，港府正式推出「十年建屋計畫」，顯示當局積極介入房屋市場，以圖改善港人住房質素，翌年政府重組公共房屋組織，成立新的香港房屋委員會（房委會），並加速發展新市鎮，以配合興建大規模的公共屋。十年間，興建了共22萬套住宅，令多達100萬人口受惠。
當時港府參考新加坡的經驗，同時推出「居者有其屋計劃」（港稱居屋），由房委會興建並以成本價(低於市價三分一或一半)售予中低收入市民，為未能購買私人樓宇的市民，提供出租公屋以外的自置居所選擇，亦可讓收入相對較高之公屋居民加快騰出公屋單位，供有需要人士居住。1978年首批居屋六個屋苑發售，而次年首批私人發展商參建的居屋單位推出。
雖然港府經過十年努力，但「十年建屋計劃」數量上未能達到預期的效果，且市區人口分佈和房屋需求依然集中，故政府先宣佈將計劃延期至1987年，再在87年提出「長遠房屋政策」，擴展重建舊區計劃和充分利用私人樓宇資源，增加資助購買居屋的機會，當局推出自置居所貸款計劃，即通過提供優惠貸款協助市民置業，以減輕政府提供公共住房的負擔。同時並改組房委會使以財政更為獨立。
現時港府透過公屋和居屋提供向居民提供住房，公屋即出租予低收入市民的永久性公共房屋，1998年時房委會推出「租者置其屋計劃」，曾一度讓合資格的公屋居民購入所住公屋，但計劃已擱置，現只有少量公屋可於市場買賣。公屋租金方面，則一直維持低於至市值三成的水平，租金包括物業差餉(屬間接地稅)及管理費，並會按租戶家庭入息及資產淨值調整，超逾一定限額者，須要繳納雙倍甚至市值租金。
目前房委會有70萬套可供出租的公屋單位，予約200萬人居住，而現有13萬名申請人在公屋輪候冊上，入住公屋大致需要等候約三年左右。
根據近期最新數字，本港目前有47.5%港人居住於公共房屋中，其中有三成人租住公屋單位，居於資助出售單位比例則有17.8%，其餘有五成人居於私人物業，即公營、私人市場各佔一半，雙軌並行，前者只供合資格市民租買，基本解決本港居住問題，而通過公共房屋的供應，亦有助調控地產市道發展。
而香港房屋政策事務由特區政府的運輸及房屋局負責，而公共房屋計劃則交由房委會主理，它有如建屋發展局，按政府要求擬定及推行相關政策，其轄下有執行機構房屋署，負責具體操作。
不過自1988年開始，房委會財政必須自負盈虧，政府不會補貼之餘，有盈利亦必須上繳庫房，因此被不少論者批評其以商業原則經營。2005年，房委會通過將旗下大部分零售和停車場物業上市，套取340億元，並通過分批出售剩餘居屋，用於興建公屋。
除此以外，法定非牟利機構香港房屋協會(房協)，亦會提供資助房屋，獲政府注資之餘，亦會參與制定政策，所以也被視為半官方機構。而港府一向集中用面積較大和發展密度較高的土地來發展公共房屋，公共房屋的建設模式分兩種，包括政府招標委托小型私人發展商建造，以及政府和私人合建居屋。
香港的公共房屋高速發展始自1950代一場火災，到七十年代才正式訂立長遠的公共房屋規劃，之後開始鼓勵較有能力者自置居所，騰出資源予有需要人士，同時減低政府的財政負擔，相繼推出居者有其屋、租者置其屋、自置居所貸款、夾心階層住屋計劃等，足見本港公共房屋政策是一個有機的、向私有化發展的過程。
然而，面對中低收入家庭的居屋政策則有不少爭論，認為干預私人物業市場運作，原因是居屋的土地由政府提供，扣去土地費用後居屋售價大幅低於市值約一半，結果2003年特區政府就以私人住宅物業應由私人發展商主導興建為由，宣布停止建造和售賣居屋，而房委會的置業資助貸款計劃亦擱置，近期有關應否復建的爭論依然繼續。
值得一提，特區政府在10月13日的施政報告，為協助夾心階層在樓價不斷上漲下置業，與房協合作推出5000個中小型單位，名為「置安心資助房屋計劃」，但最快要到2014年才落成，租戶可在指定時限內，以市價購買計劃內單位或私人市場單位，同時可獲一半淨租金資助作部分首期。同時重申每年可興建約15000個公屋單位，以維持三年上公屋的目標，又限制「發水樓」，規管私人市場。
其他國家
英國是全球最早發展福利制度以及公共房屋政策的國家，其最初做法是興建住房予市民入住，為低收入家庭解決住屋需要，但其後財政負擔加劇並導致稅收加重，結果在「鐵娘子」撒切爾夫人領導下，開始推動住房私有化，倚重市場供求，政府轉而集中直接資助有需要的家庭，而出租公共房屋目前只服務約兩成英國居民。
作為公共房屋政策的先驅，英國走向住房私有化的做法引起其他地區相繼參考跟隨，包括新加坡、香港等地亦受影響，八十年代英國給予公共房屋住戶優先購買權，住滿兩年後可以七成折扣買入所住的住房，吸引大量家庭轉租為買，有三成的公共房屋因此出售。
此外，英國政府通過鼓勵原屬地方政府的管理住房機構，改組為與私人合資或非牟利性質機構的住房協會(Housing Association)，由它們買入、興建並管理公屋，政府興建新房的負擔大減，不過為免有需要人士未能負擔這些由住房協會管理的社會房屋，政府會為不同收入的居民提供房租補貼計劃。有七成居住於住房協會的家庭中的七成領有這些補貼。
不過由於英國樓價上升、租金高企的問題，政府目前每年仍要提供約萬套公共房屋，並通過與住房協會、地方政府、私人企業等合作，加大公共房屋的供應。而目前居於英國公屋的住房，已屬低收入者無疑，而無政府房租補貼的公共居民，則寧願選擇買房。
德國對中低收入家庭的資助方面，分為租房補貼和購房補貼兩類。租房補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。德國約有六成左右的居民租房，其中三成居於公共房屋，其他租住私人住房。德國規定家庭收入未能租住合適住房者，均可獲住房補貼，資金由聯邦政府和州政府各承擔一半。目前，約有近九成的德國人享受不同額度的住房補貼。
與此同時，德國的房屋政策通過立法規管(regulation)維護租戶權益，向無居所、低收入、多子女、失業者以至不同弱勢社群提供福利住房，政府亦會資助非牟利機構建房，並提供稅務寬免措施鼓勵私人參建，房地產商每興建一個住宅區，要有兩成為福利住房。而置房者可獲政府資助置業，包括長期貸款以及稅務減免，而企業亦要為員工提供較優惠的購房貸款。
而位處北歐的瑞典與德國、新加坡一樣，同為對住房問題全面介入和規管的國家，屬於綜合型(comprehensive)房屋政策的表表者，承擔所有公民的房屋需要，認為是經濟發展的重要一環，並作出長遠規劃，而這類政府在資源安排洽當下，應屬目前世界上居住狀況較好的國家。
瑞典分別由政府、非牟利機構以及私人興建公共房屋，中低收入家庭主要居於政府及非牟利機構住房中，地方政府會向公共房屋公司提供無息或低息貸款資助，政府不收稅金，這些非牟利機構每年興建住房，只計及建築成本故售價低廉。另外由一般市民集資興辦的住房合作社，其所建的住房亦受歡迎，亦會向會員提供優惠儲蓄息率。
瑞典與德國一樣，有利用立法規管強化公共房屋政策，而地方政府的法律地位、經濟資源和決策權有助它們可以針對性處理當地住房問題，同時瑞典致力採用稅收優惠支持住房建設，並資助居民購買公共房屋。以上種種安排，令二次大戰後出現嚴重住房短缺問題的瑞典，成為全球其中一個成功處理居住問題的國家。
荷蘭政府同樣有意識地要全面介入住房市場，目前荷蘭有三分一人租住於非牟利機構有業權的社會房屋中，政府會向低收入家庭發放住房補貼，同時規管租金升幅。荷蘭的出發點是建立一個既保障低收入戶的居住權利，又令他們不致被社會排斥的制度，具體政策是通過較全面的津貼體制，令不同收入的住戶可以同時處同一社區。
而作為全球經濟實力最強的國家，美國的公共房屋政策經過不少變遷，政府在1930年代至1960年代間主要直接向低收入家庭提供合共80萬套住房，解決短期住屋問題，1960-1970年代則轉為資助建房，向建房的發展商提供低息貸款及財政支持，現時則以向有需要家庭提供公共房屋、津貼房屋、租金津貼以及購房稅務寬減等。
美國的公共住房是由政府撥款建設並直接管理的房屋，主要用於出租，其租金標準會按家庭收入而有不同，一般為家庭收入的三分之一，津貼房屋則由非牟利機構管理，主要出租予62歲以上的老年人口家庭。另外，政府亦會較經濟狀況較好的低收入家庭提供廉價公屋，這些公屋用料及地段均較佳，令經濟狀況較佳者的居住環境可以獲得改善。
另外美國政府會向低收入者提供租金補助，低收入家庭支付不多於三成的收入作房租，其餘由政府支付予物業持有人。購房補貼方面，根據美國法案，有能力支付月供款但沒有資金支付購置房屋首期的家庭，可向地方相關機構申請低收入家庭特別資助，當局將為這些中低收入家庭提供1萬美元或者是住房買入價格6%的首期資助。
總括而言，美國的公共房屋政策主要是針對房屋市場以外的有需要人士，與英國、香港等地的房屋政策同屬於社會型(social)，特色之一，是政府主要角色是照顧無法在市場中滿足其住房需要的人群，包括老人、低收入家庭等，認為不善加處理的話問題將蔓延影響社會穩定。而急速增長的經濟體，政府一般會以較消極的造法處理居民住房問題，有學者稱之為雛生型(embryonic)房屋政策。
西班牙是已發展國家中，對公共房屋發展投入較少的國家，該國只有不足五個百分點的業權屬於公共房屋，逾95%市場由私人發展商控制，西班牙通過貸款優惠鼓勵私人發展商及非牟利機構處理有關問題，亦向購房者提供貸款，保持稅率低企以刺激私人消費，亦會向低收入人士提供資助。
而大部分發展中國家都對低收入住戶的住房問題較為被動，諸如巴西、墨西哥、泰國、印度等國家在未有具大居住問題出現之前，大多是項目式的臨時措施，缺乏系統和介入政策，容易走向無疾而終，而相關的政策又缺乏執行力度。香港的公共房屋政策在七十年代正式由雛生型走向社會型，中國目前亦面對這個轉折。
參考以上各國發展公共房屋的經驗，可供中國這個發展中國家借鑑，特別是在資源不足以自行統籌大規模及地域範圍的保障性住房統一建設下(新加坡和香港幅員較少，政府可以直接、快速地興建公屋)，政府可以研究從資助發展商或補貼住戶的方式入手，以較好地處理中國目前保障性住房短缺的問題。
摩根大通估算，中國的中低收入家庭符合資格購買特定形式的保障性住房，目前約需7700萬套保障性住房，但中國現有的保障性住房庫存估計只有1300萬套，假設其他因素不變，即使政府達成並繼續在未來十年每年建造約600萬套保障性住房的目標，在下個十年結束時，中國仍面臨保障性住房短缺的問題。
里昂證券亦有相似的估算，該行認為，如果中國要在2020年令保障性住房滿足25%家庭數目的話，中國將需要在2013-2020興建5600套住房，即相當於36億平方米的樓面面積，粗略估計，期間每年可以支援中國經濟增長達3-4個百分點。
近期中國保險監督管理委員會允許保險公司可以投資其資產的10%於房地產業，或成為一個新資金渠道的契機，外資投行摩根大通就估計，保險業約有4500億元資金可流入房地產行業，而鑒於增長快速的保費收入需流入長期投資，保險業可能成為保障性住房的重要資金來源。
平安保險董事長馬明哲早前就在業績發布會上表明，保險資金投資保障性住房「是個好主意」，他認為保障性住房規模大，定價比較低，其可持續性發展符合保險運作的原則，既予保險資金做滾動開發，又可以幫助解決各城市和地方政府的問題。
雖然，海外保險資金少有涉足保障性住房，大多均以商業物業項目為主，但由於內地樓市發展階段與已發展國家有別，未來十年對保障性住房需求極大，涉及金額可觀，而中國保險業市場滲透率仍然低於海外，受惠保費飛速增長的內地保險資金，可以成為新一輪保障性住房建設的主力之一。
故此在保障性住房建設活動的勢頭繼續加大下，部分房地產開發商將以趕及在新一輪保障性住房開發起步時先行進入，為當務之急。而保障性住房在可見將來，將成為中國樓市的重要一環，加上一胎政策下中國人口老化，私人住宅物業項目的開發速度將會逐步放緩，里昂相信，保障性住房的供應佔住宅市場的比例，將由2012年的39%，提升至2020年的55%。
(本文乃應內地一份原擬去年第三季出版的論政時評雜誌約稿寫成，惜雜誌未幾卻胎死腹中，稿費也泡湯了，載於此聊勝於無，文章成於2010年9月)
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